“雄安新区”规划后河北众多周边区域近水楼台直接受益，有媒体透露，今年年底通州906平方公里的整体设计，以及北三县在内的区域总体规划都将完成。整体区域利好的带动，以及限购政策的双重作用下，环京楼市将出现怎样的变化？总结上半年环京楼市土地市场状况，或许能预测未来环京楼市走向的端倪。

1 廊坊全市

根据北京中原市场研究部的最新统计，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，规划建筑面积1097万㎡，同比增长30%，与2015年同期持平。其中成交土地179宗，规划建筑面积781万㎡，同比增长8%，绝对量处于较低水平。

从近三年土地成交结构来看，今年上半年廊坊住宅用地成交规模占到整体土地成交规模的68%，高于过去两年。工业用地到17%，较过去两年呈现明显回落，商办用地仅占到8%，较过去两年10%的水平略有回落。

住宅供求规模均高于前两年 楼面价同比上涨50%

今年上半年，廊坊住宅用地推出128宗，规划建筑面积741万㎡，同比增长24%；成交95宗，同比增长9%。供求规模均高于过去两年同期水平，其中6月成交放量，共计36宗，规模处于近一年来单月最高水平。其中，固安占到28%，永清、安次、文安、霸州占比均在10%以上。相比2016年，固安占比下降5%，香河、大城占比也明显回落；安次、永清则提升了9%。

全市成交的95宗住宅用地总额达到103亿元，绝对量处于2010年以来同期最高，同比增长64%。安次区因价格优势，吸金28亿元，占到全市的28%，占比较去年全年显著提高23%；固安因规模优势吸金20亿元，占全市19%，但较去年占比明显回落。

从成交价格看，上半年廊坊住宅用地楼面均价大幅上涨1924元/㎡，同比上涨50%，较2016年上涨64%。除霸州、广阳楼面价较2016年下跌外，其他区县均上涨，其中安次、文安涨幅显著，安次楼面均价达到3948元/㎡，较2016年涨幅近2倍。

北京中原市场研究部的数据显示，今年廊坊地区成交的住宅用地平均溢价率达到26%，较去年提高14%。 安次、永清、香河等地土地市场较热，其中安次上半年平均溢价率达到58%，较2016年大幅提高。

高总价地块主要位于安次区，部分地块溢价率超过100%，高单价地块主要位于安次、固安，安次楼面价接近1万元/㎡。

商办用地价格回落

上半年，廊坊商办用地推出33宗，规划建筑面积74万㎡，同比减少7%；成交20宗，同比下降20%。供求规模低于2011今年以来同期水平。廊坊商办用地主要集中于固安，成交面积占全市84%，占比较去年显著提高。

成交的20宗商办用地总额为7亿元，同比下降26%。固安因成交面积占全市8成以上，成交额占全市商办用地成交总额的7成。

数据显示，上半年廊坊商办用地成交楼面均价同环比回落，同比下跌6%，环比下跌23%，绝对量1126元/㎡。相比2016年，固安跌幅较为显著，下跌57%；文安涨幅突出，大幅上涨260%，香河价格较高，达到3506元/㎡，较2016年上涨35%。

成交的商办用地平均溢价率15%，较去年提高3%。文安商办土地市场热度较高，2016年平均溢价水平超过30%，2017年上半年大幅提高至124%。

2 廊坊市区

上半年廊坊市区（安次、广阳、开发区）共推出土地37宗，规划建筑面积188万㎡，同比增长64%，超过去年全年5%；廊坊市区共成交土地33宗，规划建筑面积162万㎡，同比增大幅长96%，超过去年全年13%。上半年供求规模均超过去年全年，但不及2015年同期。

根据北京中原市场研究部的统计，市区住宅用地成交规模占到整体土地成交规模的63%，占比较2016年提高3%，但较2015年下降16%；商办用地仅占1%，较过去两年有所回落；工业用地占到33%。住宅用地成交额达到35亿元，较去年全年增长74%，增幅高于过去三年同期水平。

住宅楼面价大幅上涨86%

上半年廊坊市区住宅用地推出14宗，规划建筑面积116万㎡，同比增长39%，较去年全年增长2%；成交12宗，同比增长85%，较去年全年增长19%。6月成交放量，共计5宗，规模处于近一年来单月最高水平。平均溢价率较去年提高33%至46%，成交楼面均价同比上涨86%，增长幅度达到3413元/㎡的较高水平。

商办用地溢价率保持低位

今年上半年廊坊市（市区、广阳区、安次区、开发区、示范区）全年计划供应商服用地2.5公顷，较过去几年20公顷以上的供应量大幅缩减。市区商办用地仅推出2宗，规划建筑面积1.6万㎡，同比下降56%；两宗地块分别于4月和6月推出，均当月成交。

上半年商办用地平均溢价率9%，较过去五年3%的溢价水平略有提高。成交楼面均价2809元/平米，同比大幅上涨107%。

由于供地量的大幅缩减致使出让金处于2010年以来同期最低，成交的2宗商办用地出让金4370万元，同比下降10%。

3 燕郊

仅推出4宗供应用地

上半年，燕郊仅推出4宗工业用地，规划建筑面积84万㎡，无土地成交。住宅用地无土地推出；商办用地无供应无成交。

4 固安

住宅楼面价下跌 商办用地规模增长

北京中原市场研究部的资料显示，上半年固安共推出土地67宗，规划建筑面积271万㎡，同比增长7%，共成交土57宗，规划建筑面积223万㎡，同比下降11%。成交规模占全市比重达到29%。

其中住宅用地成交规模占到整体成交的66%，占比较2016年提高9%，但较2015年下降26%；商办用地占比大幅提升至23%；工业用地占比较去年的35%明显回落。

上半年，固安住宅用地推出48宗，与去年同期基本持平；成交39宗，同比下降23%。住宅用地成交楼面均价为1335元/平米，同比下跌12%，但较去年全年上涨8%。固安限购限贷加码，土地管控力度强化，调控影响下地价走势趋稳，上半年平均溢价率为20%，虽较去年提高了4%，但溢价水平呈现逐月回落态势。

住宅用地成交额为20亿元，同比下降33%，规模占全市比重由2016年的34%下滑至19%。

相比住宅，上半年固安商办用地供求规模大幅增长，推出12宗，成交11宗，供求规模高于过去四年全年水平，创2010年以来同期最高。但成交楼面均价大幅回落，同比下跌52%至938元/㎡，溢价水平也呈现高位回落，由去年的18%降至5%。由于成交面积的大幅增长致zhuzh使上半年吸金5亿元，较去年同期增长6%，达到2010年以来同期最高水平。

5 香河

宅地成交为主 溢价率飙涨到30%

根据北京中原市场研究部的数据，2017年上半年，香河共推出/成交土地9宗，同比下降77%。 成交地块以住宅为主，占比逐年提升，上半年占据99%。

其中住宅用地推出/成交7宗，供求规模较去年同期分别下降74%、60%，均不及过去7年同期水平。成交额为8.7亿元，同比下降33%，占全市比重由2016年的16%下滑至8.5%。

住宅用地成交楼面均价为1801元/平米，同比上涨70%。平均溢价率结束过去两年低溢价或底价成交局面，上半年溢价率达到30%。

上半年，香河商办用地推出及成交均为2宗，供求规模处于近年来同期最低水平。由于成交面积的大幅缩减致使上半年土地出让金同比下降6成，仅2038万元，处于近年同期最低水平。

商办用地成交楼面均价同比上涨47%至3506元/㎡，达到近年来最高水平，香河商办地块热度升温，平均溢价率大幅提高至32%。

6 大厂

大力推宅地 土地供应逐年回落

2017年上半年，大厂仅推出4宗地块，全部为住宅用地，4宗地块均成交，成交量同比下降5%。2014年以来，大厂土地供求呈现逐年回落态势，2016年全年成交规模不及50万㎡，今年河北严控环京房地产开发，预计土地供应仍将趋紧。

大厂住宅用地供求规模均超过去年全年，成交额达到7亿元，较去年全年增加1倍，较2015年增长76%。4宗地块均底价成交，成交楼面均价为2606元/平米，较2016年上涨78%。

7 保定

3月29日，保定市中心城区2017年国有建设用地供应计划公布，土地供应规模较上年同期增加近7成。

北京中原市场研究部的最新数据显示，2011年以来保定土地推出量均高于成交量，市场呈现供过于求态势，而2017年上半年成交量同比增幅高于供应量，供需基本持平。

今年上半年，保定各类用地累计推出870万㎡，较去年同期增长2.5%，但不足去年全年的4成。而各类用地累计成交877万㎡，较去年同期增长11.1%，完成量同样不足去年全年的4成。

住宅用地成交量占全市成交总量的60%，占比较去年同期提升15.3%，增幅最大，其余三类用地占比均下降，其中商办用地卙比为21%，较去年同期下降11.1%，降幅最大。

各类用地成交楼面均价为1128元/㎡，突破千元/㎡，同比上涨1.23倍；平均溢价率为0.35%，较去年同期下降1.32%。平均溢价率走低。

住宅楼面价阶梯式上涨 6月达高峰

统计资料表明，2011年以来保定住宅用地推出量均高于成交量，市场略显供过于求。2017年上半年，累计推出525万㎡，较去年同期增长29.5%；累计成交509万㎡，较去年同期增长45.8%。3月、5月成交量较高，均超过100万㎡；6月成交96万㎡，同比下降5.7%，环比下降6.6%。

上半年保定住宅用地成交楼面均价为813元/㎡，较去年同期上涨37.6%。今年一季度成交楼面均价阶梯式上涨，6月成交楼面均价为1464元/㎡，为近年以来月度最高水平，环比上涨1.4倍，同比上涨2.2倍。而上半年住宅用地平均溢价率为0.29%，较去年同期下降0.45%。

数据显示，高碑店市累计推出148万㎡，完成2016年7成以上供应规模。市南区、清苑区分别累计推出93万㎡、66万㎡，均超过2016年全年水平。满城区累计推出39万㎡。2017年上半年定兴县、涿州市、安国市等11个县市没有住宅地块推出。

从成交价格情况看，中心城区成交楼面均价高于其他县市，除满城区、徐水区外，其余城区较2016年均有下跌。北市区成交楼面均价为1827元/㎡，位列各区域最高水平，较2016年下跌36.8%；新市区成交楼面均价为1691元/㎡，较2016年下跌57.9%，在各城区中跌幅最大。2017年上半年曲阳县平均溢价率为1.26%，其余区域均在1%以内。

高价热销商办地集中中心城区

2011年以来保定商办用地推出量均高于成交量，但近两年供求关系趋于平衡。2017年上半年，累计推出181万㎡，较去年同期下降24.2%；累计成交176万㎡，较去年同期下降29.7%。6月成交117万㎡，同比增长46.7%，环比增长6.6倍。其中南市区累计推出8宗，规模最大，新市区累计推出6宗，供应规模为去年的6成；高碑庖市、定州市均推出7宗，满城区、清苑区、定兴县等12个区域无商办用地推出。高总价地块、热销地块多位于中心城区。

上半年保定商办用地成交楼面均价为2786元/㎡，受中心城区集中成交影响，同比上涨3.5倍。6月受中心城区莲池区和竞秀区集中成交影响，成交均价大幅上涨至3925元/平方米。上半年商办用地平均溢价率为0.49%，较去年同期下降2.72%。

保定中心城区成交楼面均价高于其他区域，其中南市区成交楼面均价为4463元/㎡。上半年新市区成交楼面均价为2758元/㎡，较2016年上涨85.8%；涞水县、曲阳县等10个区域成交楼面均价均在900元/㎡以下，其中阜平县、望都县成交楼面均价分别为209元/㎡、442元/㎡，较2016年分别下跌82.6%、71.2%，跌幅较大。

此外，各区域溢价率维持低位，其中曲阳县、安国市平均溢价率分别为3.24%、1.92%，其余区域均在1%以内。

8 张家口

根据北京中原市场研究部的统计，2017年张家口计划供地面积478.56万㎡，同比下降24%。住宅用地面积计划供应222.7万㎡，同比上升88%，供应占比达47%，占比同比上升了26%。

2017年上半年张家口共推出土地169宗，同比上升4%；共成交土地110宗，同比下降11%。 其中住宅成交占比74%，商办用地成交占比6%，工业用地成交占比20%。

住宅推出94宗 溢价率创7年来新高

上半年张家口共推出住宅用地94宗，同比上升17%；共成交土地70宗，同比下降6%。

住宅成交额高达36亿元，同比上升36%，达到2016年成交额的一半。 2017年上半年平均溢价率高达88%，是近七年平均溢价率最高的一年，市场热度走高。

北京中原市场研究部的数据显示，上半年张家口住宅成交楼面价高达929元/㎡，同比上升44%，是近七年成交楼面价最高的一年； 除去2013年，近几年成交楼面价保持上涨趋势，土地成本逐年升高，这代表着土地市场热度癿升高。高价地块集中于宣化区、桥西区和万全区，成交面积大的地块集中分布于桥西区。

商办用地供大于求 楼面价持续走高

2017年上半年张家口商办用地共推出规划建筑面积面积达73.93万㎡，同比上升56%，成交规划建筑面积30.07万㎡，同比下降82%。商办用地近年来一直保持供大于求趋势，成交面积有减少趋势，市场热度降低。

上半年商办用地成交额高达1.5亿元，同比下降89%，仅占2016年成交额的11%； 2011-2017年上半年年商办用地的成交楼面价逐年走高，达到507元/㎡； 2017年上半年成交楼面价涨势放缓，同比上涨1%。

9 预测

河北发文表示要严控京冀交界地区严控房地产开发建设、严控人口。如廊坊部分环京区县2017年供地计划增量用地大幅缩减，市级同比减少50%。目前根据北京中原市场研究部的数据统计，上半年廊坊地区、张家口、保定三地土地市场，已经推出2723公顷土地，而成交土地也已经达到2153公顷（北京今年全年计划推出1200公顷）。

土地市场管控力度的加大，促使部分房企通过开发特色小镇，参不产业园区、产业新城加速布局环京市场。

而保障房供应将增加，有望平抑房价稳定市场预期。河北发文明确加快公租房分配速度及棚改力度，廊坊、保定、张家口三地今年供地计划均提高保障房用地供应量。

香河、大厂下半年供地压力较大。香河2017年上半年住宅用地供应完成全年计划23%，大厂完成22%。政店推进征地信息公开平台建设，土地市场将更趋规范。

保定商办用地已完成51%，住宅用地完成44%，下半年商办用地和住宅用地供应量与上半年基本持平，成交量与上半年基本持平。

2017年上半年中心城区各类用地仅完成全年供应计划的26%，下半年工业用地、公建用地、交通用地等供应压力较大。

雄安新区的设立给大保定带来重大的发展机遇，在服务新区建设过程中加快自身经济快速収展。在供应端，雄安新区未来必然是一个巨大的市场，市场将会产生大量的需求，保定需提升自身实力，快速融入雄安发展大潮中。对供给侧来说，雄安的教育、科研、医疗等方面将来都会走在全国前列，随着雄安新区产业规划癿逐步落实，企业的进驻驻和人才的流入，周边辐射作用促使城市圈快速出现，未来大保定经济发展将会迎来崭新的一面。

张家口冬奥会之前价值不跌，旅游产业发展潜力大；和雄安新区共同承接北京非首都功能。经历过2016年的大涨，目前张家口市场价格水平较高，在售新盘多为尾盘；限购环境下，投资客资格受限，市场逐步趋向理性。