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[摘要]大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力，租赁发展将是未来城市的希望所在 2017年7月22日，第17届博鳌21世纪房地产论坛在海南三亚启动，聚集国内房地产领域众多政、经、学、业界领袖精英的首场主题演讲，围绕“城市的生长与更新：请叫我运营商”拉开大会帷幕。链家研究院院长杨现领以《租房让城市更美好》为主题，探讨租赁市场发展与城市的关系。 杨现领表示，大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力，租赁发展将是未来城市的希望所在。 链家研究院院长、经济学博士 杨现领 租赁的活力如何衡量？ 一个国家的租赁市场发展到什么程度就算成熟？杨现领认为，衡量租赁市场活力程度有三个重要指标：一是租赁人口占比，二是租金收入弹性，三是租金收入比。 首先，从租赁人口占比来说，40%是一个合理常态，从国外来看，城市越大，租房人口占比就越高。杨现领认为，只有当年轻人通过租赁找到宜居的产品和服务，在城市生存、落地生根，城市才有发展的动力，而这个比例在纽约和伦敦已经超过50%。 第二个是租金收入弹性，它衡量的是租金涨幅与收入涨幅之间的关系。杨现领指出，当租金收入涨幅比控制在1—1.5的时候，城市将保持活力，相反，租金上涨过快，则会自动遏制市场的发展，会让年轻人因无力承担而离开城市。 第三是租金收入比，在这里杨现领提出30%这个“临界值”，相距太远或是超过太多都是不合理的，目前国内重点城市的租金收入比只有20%左右，其主要原因在于，大城市的租房需求主要集中在合租和单间，整租需求相对较弱。“这给年轻人留在城市提供了暂时的”栖身之所，也是中国城市未来希望所在。”杨现领强调。 租赁是中国房地产市场“最后的红利” 房地产一直是国内实体经济发展的重要推动力之一，而房产交易大多以买卖为主体，租赁市场被放在了次要位置。2016年中国房地产市场总规模超过20万亿，在三足鼎立大格局中新房12万亿，二手6.5万亿，租赁1万多亿，这从侧面反映出，我国租赁市场发展依然滞后。 对此，杨现领建议从积极正面的视角来看待这个问题，我国租赁市场蕴含着可期待的发展空间和前景，这也是租赁市场受政策倾向程度颇高的原因所在。从2016政策明确提出规范发展租赁市场，全国响应“购租并举”，到近期的“租购同权”，政策红利不断释放，决策者提前看到了发展租赁的重大意义。“我相信，这代表着一个新的变化，这个变化反映了新的房地产阶段已经到来”杨现领评价道。 租赁本质是运营的生意 专业化规模化机构是抓手 租赁市场空间巨大，但并非每个城市都有机会，更不代表这片市场想进就能进。从城市的角度来说，在中国，存在租赁供应不足的城市主要集中在TOP10城市，尤其是房价最高、投资需求多的北上广深，房屋闲置问题突出与租赁供应不足的问题并存，其余城市的问题并不突出。而解决一线城市租赁问题的突破口主要在存量的盘活，而非依赖增量的开发。 从运营角度来说，租赁是一个重服务的产业，本质上是运营的生意。“如果不能够为消费者，为租客提供好的服务，我相信租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。”杨现领谈到。成熟的租赁市场能够培育出完整的产业生态，从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务，只有专业化、规模化的机构才有能力把握住市场的机遇。“租赁管理是一个‘最接地气’，扎到泥土里的活，不是想进就能进的“杨现领笑称。 城市运营的核心是人和产业的“双运营” 城市运营是一个完整、系统的生态工程，并非简单旧城改造、城中村改造或是城市疏解就足以完成。杨现领指出，城市的运营，是各个产业有机运转，高效联动，既需要制造业也需要服务业，同时满足不同收入人群的住房需求，让低收入群体、中等收入群体、高收入群体均能实现“住”的需求，其核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，实现人和产业的“双运营“。“我希望能够让低收入群体，特别是大学生、流动人口这些新市民能够有房子住，能够租得起，这样的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。”杨现领坦言：”城市运营的核心就是让城市更宜居，本质上，离不开租赁市场的发展。”
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