疑因收费高但服务不到位 雅居乐剑桥郡物管被投诉

　　物管与业主摩擦频发，中山物管行业该如何走出困局？

　　来源：南方都市报

　　雅居乐剑桥郡，物业管理人员在小区门岗值班。

　　头条精读：随着中山一手商品房的入住率上升及业主日益增加的需求，物业涉及的方方面面已成为一些业主不可言明的“痛”。就在上周末，雅居乐剑桥郡的销售中心外来了不少业主对物管问题进行投诉。这些业主大多来自该小区三区，由于对小区内卫生、绿化、装修押金等环节表示不满，认为在收取高价物管费后，物管未履行应有的义务。

　　实际上，这并非中山首起业主与物管公司“不和”的案例。此前，朗晴轩、蓝波湾、水云轩等多个小区都因为物管问题而与物管有摩擦，甚至业主选择投票更换物管。有从事物管行业的人士坦言，随着业主维权意识逐渐增加，物业公司承担的风险加大，这需要物管方拿捏好与业主之间的平衡，并在自身的管理中下苦功。

　　“一年过去了，问题依旧没解决”

　　上周末，雅居乐剑桥郡三区的业主们来到该项目的销售中心门口，对小区目前存在的物业管理问题进行投诉并提出申诉请求。在投诉方面，南都记者见到有针对绿化清洁不足的，也有小区里外人自由出入等问题，并有认为物管费过高与服务质量不符合等投诉语。

　　有不愿具名的业主反映，一年前业主们虽然与地产商及物管进行对话，主要针对楼盘的空鼓、渗水等质量问题，物业问题如安保、绿化等也要求进行整改。不过一年过去了，小区内的各项物管问题依旧没有得到妥善解决，是他们本次去投诉的根源。“实际上我们已经多次与物管进行过沟通，但却没收到满意答复，对方大多是口头回应，行动上并没有”，该名业主表示，多个小问题累积，导致业主们的意见越来越大。加上近期下雨造成车库部分出现漏水等问题，使得业主们无奈采取这样的方式去维权。他希望物管了解到这些问题后能够尽快处理，要不就与其他业主一样要求更换物业公司，下调物管费。

　　业主齐“刷屏”诉物管不足

　　记者在不少小区群、朋友圈发现该小区业主转发的一些小区存在的问题文章。这些问题多达17项，囊括了卫生清洁、设施维护、安保、供水、电梯故障等多个方面。其中，卫生方面文章称“卫生管理严重不到位，环卫人员配备严重不足，清洁度堪忧”，“花园、室内、负一、负二楼蚊子猖獗，花园内遍地蜗牛、各种虫类……长期给业主的生活带来苦恼”；在安保和车库方面等指出“小区车库多处漏水；排风系统极差；闲杂人等进出自如，门禁系统形同虚设，物业自行加设车位障碍物，恶意、变相地减少了可停可租车位”、“负一楼、负二楼、电梯、电梯间以及室内均无信号，手机无法通话，严重影响业主的生活和工作效率”；在装修问题上则认为“物业强行制定装修标准，无理扣押装修押金；施工通道工作人员向装修供货商和业主变相索取贿赂”，同时“保安对施工人员的出入如同虚设，变相收费”等。

　　在硬件上，该文章还称“小区业主休闲设施、椅子、凳子以及儿童游乐设施严重缺乏”，“电梯时常发生故障，物管接到业主投诉，但没有及时派专业人员过来处理”，“客货梯使用无人监督，业主每天乘坐脏乱臭的电梯”等。

　　此外，生活供水问题、物管费减免问题、电梯设置问题、门禁问题、过道贴砖、加装灭蚊灯等问题都在本次剑桥郡业主的诉求范围之内。记者尝试进入小区了解情况，却被保安拦下，随后记者尝试拨通该项目负责人李姓经理的电话，但多次尝试后依旧没有拨通。截至截稿时间，雅居乐剑桥郡物管方面依旧没有任何回复。

　　记者观察

　　多个小区物管与业主有矛盾

　　实际上，雅居乐剑桥郡并非第一个物管与业主出现纠纷矛盾的小区。南都记者统计了近年来中山出现楼盘物业管理纠纷的案例，发现不在少数。朗晴轩、蓝波湾、水云轩、坦洲海伦堡、碧翠华庭等不少知名小区的物管都曾上过“头条”。

　　例如朗晴轩的业主们就曾经在车位销售、广告收益、绿化清洁、安防多个方面与原物业公司无法达成一致。有熟悉该小区的人士介绍，近年来小区业主与物管方的矛盾不断增大，不少业主开始意识到一些由物管处理的问题原本可以解决得更好，而且部分应该属于自己的收益需要进行公示，不能让自己的利益不明不白，因此才会产生了这些业主在物管方无法满足诉求的情况下，要求原物管让位给新物管。

　　“人防车位销售是最开始引发物管公司与业主争执的地方；后来是广告牌的收益不透明没有对外公布，让业主逐渐增加怨气；再加上此前该小区不时被盗贼光顾，加深了业主们的恐惧；加上绿化清洁等方面也没有达到业主的要求，这使得在一个时间内，业主与物管方的矛盾终于集中爆发了”，该人士称，这是不少小区目前都存在的问题，并非偶发事件。他认为朗晴轩的结果已经是相对比较好的，然而很少小区能够做到像他们一样顺利交接，“要不交接不顺利，要不根本没办法更换原物管”。

　　蓝波湾也是一个典型例子。在调解一度无效下，蓝波湾的业主也走上了痛苦换物管之路。就在2012年初，蓝波湾小区由于原物管方要求上调物业费、业主不同意而开始产生矛盾，小区内卫生状况堪忧，曾经一度出现垃圾堆满花园的情况。当时原本蓝波湾小区第二届业主委员会与原物业公司华策物业协商新的物业服务合同并已达成一致：提高小区物业服务水平、保持物业收费不变、公共收益归全体业主。不过不久华策物业出示了一份2012年收支预算表，称预计2012年将会巨亏近200万元，提出要把小区的全部公共收益用于弥补亏损，或上调近50%的物业管理费才肯签订新的合同。随后，这引发了蓝波湾小区业主委员会决定召开书面业主大会，让小区业主投票选择重新更换物业公司，而更换过程也是颇为曲折。

　　即使物业公司能够续约服务合同，也不代表就此安枕无忧。虽然此前水云轩小区已经举行物管投票选举，还是选择了原有的物业管理公司，但有业主对结果并不满意，并组织不少持有异见的业主要求重选物管及业委会，并对物管的质量与服务水平嗤之以鼻。

　　业内说法

　　物业管理进入市场化进程

　　未来买卖双方将实现平衡

　　对此，有律师方表示，由于本次剑桥郡的事件涉及的物管问题较多，因此需要逐点剖析，并要按照原本签订的物业合同来界定雅居乐物管方究竟有否违约，建议业主可以保留证据，以防万一走上打官司之路的可能。

　　有物管界的业内人士则表示并不意外。“实际上这是中山物业管理行业越发市场化的一个表现”，一名在中山经营物业管理公司的负责人表示，像雅居乐这样的地产商一般在销售房屋时会对物业管理进行补贴，仅仅靠原本的物管费并不足以支撑高水平的物管服务。“很简单的道理，就像一个家庭选择工人一样，这个工人不好，或者工资太高，他会选择更换，多换几次，就会明白工人们的价格与应有的服务该如何匹配”，他认为中山的商品房小区原本的物业管理并没有经历市场化进程，导致了业主与物管方之间存在认识偏差，并认为中山的物管矛盾会在市场化进程中，双方都获得一个平衡点。

　　采写：南都记者 萧倩苑

　　摄影：南都记者 吴进

(南方都市报)