[摘要]现在市场舆论的关注点是，房地产价格能被调降吗？如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面

今年以来，一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低，地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是，房地产价格能被调降吗？如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面？

去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表，并第一次明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。因此，笔者认为，要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面，先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析，确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。

第一，房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场，存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足，理性住房消费需求就不会继续大幅增长，房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资，供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。

以投机为主的房地产市场，其“效用”是赚钱，因此不存在效用最大化约束。换句话说，以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失，其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨，“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止，非理性炒房显示的无止境投机需求，就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”，为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状，正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。

第二，各渠道大规模资金进入房地产市场，资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示，近年房地产开发贷款，购房贷款，买地贷款，去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷，以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款，占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷，基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款，去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长，与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场，房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品，大多数以房地产开发市场为投资标的，所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场，推动价格不断上涨，进一步吸引投机炒房需求增长。

第三，各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题，不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥，可见炒房市场投机行为的疯狂。

此外，笔者认为，当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。

比如，厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知，避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”，严格来说，就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变，即不管价格如何变化，不管买得起还是买不起，仍然存在的需求才是刚需。所以，热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主：一类是进城的农民工；另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大，但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析，硬把弹性需求说成“刚需”，无非是借“刚需”之名，含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价，制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念，把第二套甚至多套非居住购房行为，笼统说成“刚需”，利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相，也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。

再比如，GDP挂帅的业绩评价体系。房地产调控是事关总体宏观经济稳定的政策，但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地方政府以GDP增长为指标的业绩评价标准，固化了GDP偏好。而调控房地产与靠卖地融资推动经济增长的目标是不一致的。所以，某些地方主管部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政策博弈的行为，对各种与调控政策背离的行为睁一只眼闭一只眼，为各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯。

还有，相关部门缺乏对新常态经济发展的信心，房地产调控屡屡为稳增长让步，这也给部分利益主体的政策套利提供了机会。“房价下跌经济下行论”利用了地方政府稳增长的偏好，致使严厉的政策只是“纸上谈兵”，或“点到为止”，继而放松调控，利益群体重复与房地产调控博弈的游戏，致使调控——价格下降——担心经济下行——放松调控——价格大幅上涨——再调控周而复始。一些城市不断放出试探性的政策放松信号，都显示地方政府对房地产调控并未严格执行的事实。再严厉的政策，没有执行力就是一纸空文。如果政府调控政策控制房价被认为是“虚晃一枪”，那么每次新的调控都会受到过去越干预价格越高的事实引导的预期误导，房地产价格就会越调越高。

要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态，必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性，以及可能伴随的经济金融风险，由此建立促使房地产市场健康发展的长效机制，方可真正实现“促进房地产市场平稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性，深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因，端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识，转变发展理念，改变GDP挂帅、土地财政的发展思路，加强供给侧结构改革，才能找准房地产市场调控的短期政策和目标，坚持调控不为稳增长让步，同时调控政策执行到位，保证经济的可持续增长不被房地产虚拟繁荣绑架。

（作者系国务院参事室特约研究员）