虎伏深山听风啸,龙卧浅滩等海潮。在8月24日远洋集团的中期业绩会上，当董事局主席、总裁李明提出2018年销售额破千亿的目标时，预示着这家昔日的房企领军者，正重新寻回本应属于他的“王者荣耀”。

在过去两年，“健康”成为远洋品牌及产品的标签，让外界对于远洋集团24年的发展又有着焕然一新的认知。其实，这两年对远洋来说，还有着另一层的含义——经过全方位调整，如今的远洋集团股权结构合理，区域布局均衡，新任管理层年轻化，而有限多元化发展的业务也逐渐形成了成熟体系与盈利模式。

蛰伏是为了更好的“跃进”。按照李明的设想，远洋集团明年将迈入千亿阵营，在规模增长的同时，更注重资本的回报。这也说明，远洋集团正试图不断提高集团市值，用切实的行动彰显一家上市公司应有的成绩与承诺。

毛利率将反弹 土储集中于五大核心城市群

8月24日，远洋集团公布2017年上半年业绩，当日股价收报4.7港元，涨幅15.76%，创一年半以来的新高。此后5个交易日内，远洋集团股价整体处于上行通道，目前市值约为365亿元。

远洋集团半年报显示，今年上半年，集团营业额和净利润均大幅增长，同比分别增85%和84%，延续了去年下半年以来的良好发展态势；集团协议销售额同比大幅增长48%至约305亿元，已完成全年销售目标的51%，销售节奏大幅改善；实现净利润26.68亿元，同比增长84%；核心净利润15.20亿元，同比增长59%。

综合来看，远洋集团这一份业绩答卷完成得非常漂亮，从中也可窥见公司未来步入“健康”扩张的要素已经配齐，尤其逆周期拿地实力的提升和融资成本的降低锁定了公司未来几年毛利率水平的提高空间。

远洋集团如今也更信奉“合理的地价”——“坚持宁可错过，也不以过高价格买入土地”。上半年，在获取土地储备的过程，远洋很好地体现了对土地成本控制的转变。与过去依靠举牌拍地推高集团购地成本不同，从2014年开始，远洋集团开启了多元化购地通道，包括公开招拍挂、集团并购、项目合作等多重方式。其中，并购拿地已经成为集团非公开市场拿地的首要渠道。

截至2017年6月30日，远洋新增36个项目（去年全年仅为19个），平均拿地成本每平方米仅5000元，持续下降，累计新增权益土地储备418万平方米（去年全年仅为145万平方米）；总土地储备达至3003万平方米，平均土地成本约每平方米6100元，相当于销售均价18558元的33%。换言之，地价房价比不超过35%。

李明表示，目前的区域布局是围绕京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等人口聚集和流入的城市群展开，均有着严格的投资标准。至此，在主营业务方面，远洋集团可谓完成了土地储备换仓，项目绝大部分位于五大核心城市群城市，2017年上半年85%的协议销售额来自五大城市群。而在通过并购控制土地成本的同时，远洋也加速新项目的获取速度和规模。

或许，在产品一端握有品牌溢价空间，而另一端的成本控制下，即使限价等调控政策来临，因为有着核心城市群的布局，远洋未来在定价上也更有“话语权”。据了解，在未来三年行业毛利率下行周期内，远洋集团将具备毛利率上行空间，预计将提高到25%以上。

债务结构优化 费用率下降

公告显示，在财务状况方面，集团持有现金资源约人民币234亿元，净借贷比维持在62%健康水平，并拥有已获批尚未提用的额度约人民币1467亿元。此外, 集团也在积极优化债务结构, 一年期以内到期负债占比为14%,五年期以上占比为27%。同时，远洋集团的三项费用率已由2016年的9.1%下降至7.1%，汇兑收益的变动也由亏损转至收益1.1亿元。

在融资成本方面，较2016年下降31个基点至5.07%。近三年来，集团融资成本已经下降了2个百分点，这意味着每年将节省数亿元的资金成本支出。李明表示，公司的融资成本随着债务结构的调整会不断优化，融资成本还会保持稳定，并持续降低。

值得注意的是，资本市场对远洋融资成本管控都表示极高的认可。外界认为，从主要的业务来看，包括养老服务在内的多个产业均受到国家政策的鼓励与支持；同时，远洋集团一直被国内外的评级机构评为投资级的企业，再加上其多年来建立的多方良好的信贷合作关系，预计公司的资金利率仍会继续降低。

事实上，在上半年金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，房地产融资的难度也陡增。为此，在此银行、票据、信托、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停的外部环境下，远洋债务结构的优化和盈利能力的提升使其在资本市场融资更有话语权。今年6月，远洋再获国家发改委6亿美元债额度批复，连同剩余60亿人民币中票额度，将视经营需要和市场窗口择期发行。

加快新业务发展 中长期盈利能力可期

对于远洋过去一直忙于布局的新业务，目前来看，在持有物业、房地产金融、养老业务和物业管理方面已经形成体系，具备可持续盈利的能力。

截至6月30日，远洋商业（持有物业）在营规模达113万平方米，租金收入14亿元，账面价值390亿元；远洋资本（房地产金融）自有资金投入65亿元，管理费收入2.8亿元，投资收益2.1亿元，净利润3.4亿元；椿萱茂（养老业务）已运营近1000个床位，储备7209个床位，收入同比增长138%；远洋亿家（物业管理）在管项目近100个，净利润5.78亿元，2020年在管面积将达1万平方米。

目前看来，护理服务型的养老业务是远洋发展最快的一项业务，目前已经运营达到1000张床位，今年年底会在2500张床位以上。未来的三年当中，都将保持百分之百的速度，争取2020年达到20000张。“每张床的投资在50万左右，如果到20000张床，大概投资100亿元。”李明表示。

不难看出，远洋集团的新业务已经步入正轨。更重要的是，目前业内认为，在过度依靠住宅销售的房地产市场中，动辄80%以上的资产负债率无疑是背着“炸药包”前进，但远洋集团新业务已经颇具规模，并且有些业务已经能为集团盈利产生助益，尚在发展中的业务也有了成熟的盈利模式，这将保证公司的中长期盈利能力，为“健康”扩张挖下“护城河”。

对于投资者回馈方面，李明称远洋集团将履行上市后做过的承诺，派息率不会低于20%。今年可以到40%，之前大概都是在30%。“这是一个惯例，也是一个策略”。

展望明年，远洋集团将拥有1600亿元货值，“健康”扩张要素皆已到位，未来步入收获期。中期业绩会结束之后，高盛、花旗等机构均上调了远洋集团的目标价。